竹ノ塚周辺、地価が上がる街・下がる街の違いを将来人口で見た【2026年6月版】

竹ノ塚周辺10駅の地価と2050年の将来人口を並べた。地価が高い駅ほど人口が減る、という逆の関係が出た。安い土地のほうに人が集まっていた。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（2024年）

📖 データの読み方

• 地価：駅周辺の住宅地の公示地価を平均した値です（万円/㎡）。家賃や建物代は含まない、土地だけの値段です。
• 将来人口変化率：駅周辺1km圏内の総人口推計値の2020→2050年変化率（％）。プラスは増加、マイナスは減少を示します。
• 読み方：人口が増える街は地価が支えられやすく、減る街は将来の下落圧力になりやすいです。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・将来人口推計）

竹ノ塚の地価と将来人口

竹ノ塚の地価は38万円/㎡。1坪（3.3㎡）換算で約125万円だ。

将来人口は2050年に-4.4%の推計。約23人に1人が消える計算になる。

安い土地だが、人は減る側だった。

西新井の地価と人口の伸び

西新井は34万円/㎡。竹ノ塚より安く、周辺でも最安級だ。

坪換算で約112万円。なのに人口は+11%で周辺最大の伸び。

安い土地に人が集まっている。

北千住の地価は周辺で高い部類

北千住は66万円/㎡。坪換算で約218万円だ。

地価は西新井の倍近い。だが人口は-3.1%で減る側。

高い土地ほど人が減る、という並びが見えてくる。

赤羽の地価と将来人口

赤羽は85万円/㎡。坪換算で約281万円と高い。

人口の減少はわずか-0.4%。ほぼ現状維持だ。

高い土地だが、人口の伸びはない。

上野の地価と将来人口

上野は131万円/㎡で周辺最高。坪換算で約432万円だ。

それでも人口は+14.3%で伸びも最大だった。

高くて人も増える、唯一の駅だ。

地価の高い駅ほど人口が減っていた

上野を別にすると、並びははっきりしていた。

安い西新井（+11%）・亀有（+5.1%）は人口が増える。

高い北千住（-3.1%）・赤羽（-0.4%）は増えない。

地価の高い順と、人口が増える順は逆向きだった。

金町は38万円/㎡で-6.4%。約16人に1人が消える計算。

小岩は42万円/㎡で-9.4%。周辺で減少が最も大きい。

今の地価は今の需要だ。人が減れば買い手も減る。

将来の地価の下落圧力になる。

ただしこれは2050年の推計値。政策や経済で動く参考値だ。

まとめ

安い駅ほど人が増え、高い駅は減っていた。金町は16人に1人が消える計算だ。俺なら人も伸びる上野一択。

📋 データについて

• 地価：国土交通省「地価公示」の住宅地データを、駅周辺1km圏内で平均した参考値です。
• 将来人口変化率：国土交通省 不動産情報ライブラリの将来人口推計（2020年→2050年）にもとづく参考値です。

各データは公的機関の一次データをもとにした参考値です。最新情報は各公式サイトでご確認ください。